三城宣佈暫停企業購房﹕購新房後再行甩賣利潤空間大

2018-06-27 17:11 來源﹕中國經濟網 
2018-06-27 17:11:42來源﹕中國經濟網作者﹕責任編輯﹕張妍

  短短三天時間(6月24日至26日)﹐西安﹑長沙﹑杭州相繼出臺暫停企業(企事業)單位購房的政策﹐引發業內外關注。那麼﹐在限購﹑限售﹑限價等政策的疊加作用下﹐這些企業購房的動機是什麼﹖企業購房與自然人購房又有什麼區別﹖

  《每日經濟新聞》記者調查發現﹐此前一段時間﹐企業可以直接獲得購房資格﹐並且沒有限售期。此外﹐上述三個城市新房與二手房價格存在比較明顯的倒掛現象﹐企業買賣房屋存在較大利潤空間。企業在出售房屋時﹐還可以通過股權變更或連同公司一起轉讓等方式交易房屋﹐以規避多種稅費。不過﹐在搖號買房實施後﹐企業團購買房的情況明顯減少。

  房價倒掛催動企業買房

  率先出臺限制企業購房政策的是西安。

  在“搖號門”事件後﹐西安開始啟動公證搖號。6月24日﹐西安出臺《關於進一步規範商品住房交易秩序有關問題的通知》(以下簡稱《通知》)﹐提出在限購區域內﹐暫停向企事業單位及其他機構銷售商品住房(含商品住房和二手住房)﹐禁止企業買房。西安市房管局負責人解釋稱﹐這是為了“防止以企業名義投機炒房”。

  此前﹐以企業名義買房的情況並不鮮見。西安某房企員工向《每日經濟新聞》記者表示﹐在實施搖號買房之前﹐她所在的公司就遇到過幾次企業團購。買方以公司名義打包買下一棟樓﹐開發商一般會給1~2個點的優惠。開始搖號買房後﹐企業團購買房的情況就基本沒有了﹐註冊公司買房也多是為了讓外地人擁有買房資格。

  繼西安後﹐6月25日﹐長沙出臺政策﹐其中提到﹕“暫停企業在限購區域內購買商品住房﹐已購買的商品住房須取得不動產權屬證書滿5年後方可轉讓”。6月26日﹐杭州市住房保障和房產管理局出臺政策﹐宣佈暫停向企事業單位及其他機構銷售住房。

  事實上﹐以企業名義買房的情況﹐不僅存在於西安﹑長沙﹑杭州﹐部分地方此前也出臺過一些針對性措施。以北京為例﹐2017年3月﹐北京住建委等部門就聯合出臺政策﹐要求企業購買的商品住房再次上市交易時須取得不動產權證滿3年。此次﹐三城直接“暫停”企業購房資格﹐顯現出了更大的政策調控力度和更強的打擊炒房決心。

  中原地產市場研究部總監張大偉向《每日經濟新聞》記者表示﹐西安﹑長沙﹑杭州都是已出臺限購限售政策的城市﹐並且其新房和二手房價格存在“剪刀差”。數據顯示﹐西安5月新房均價比二手房低1995元/平方米﹐而長沙則低了1304元/平方米﹐企業購新房後再行甩賣﹐存在較大利潤空間。

  稅費雖多但存規避渠道

  相比自然人﹐企業買賣房屋雖然可在一定程度上規避政策限制﹐但也需要繳納更多稅費。昨日(6月26日)﹐記者諮詢西安及長沙兩地的地稅部門後瞭解到﹐在持有乃至交易環節﹐企業需支付的稅金和稅種都較自然人多一些。

  據瞭解﹐西安和長沙針對個人買房都會有稅收優惠政策﹐對企業則沒有。其中﹐西安﹑長沙規定﹐個人購買家庭唯一住房的﹐90平方米以下契稅為1%﹐90平方米以上契稅為1.5%﹔如果是第二套改善住房﹐90平方米以下契稅為1%﹐90平方米以上契稅為2%。針對企業購房﹐西安徵收購房金額3%的契稅﹐長沙契稅比例為購房金額的4%。

  在持有環節﹐企業每年還需繳納一定比例的房產稅以及城鎮土地使用稅。以長沙為例﹐企業每年需繳納房產稅的金額為﹕房屋余值*1.2%*80%。以一套1.5萬元/平方米﹐面積為100平方米且房屋余值仍為150萬元的房屋計算﹐企業每年需支付房產稅14400元。城鎮土地使用稅則按照房產實際佔有面積徵收﹐具體徵收標準各地存在一定差異。在交易環節﹐城市維護建設稅﹑企業所得稅等﹐都是企業交易時需要繳納的。

  雖然企業購房稅費頗高且稅種更多﹐但在業內看來﹐在新房與二手房價格存在較高“剪刀差”的城市購買新房存在較大利潤空間。以炒房為目的企業﹐為了其中利益往往會選擇忽略稅費成本。

  北京中會仁會計師事務所主任丁會仁對《每日經濟新聞》記者表示﹐針對房企買賣房屋的多項稅收理論上是存在的﹐但很多公司在實際操作中會選擇股權變更或連同公司一起轉讓等方式交易房屋。採用這種方式交易﹐房產實際上並沒有過戶﹐就不用繳納契稅以及土地增值稅等稅費。

  有分析指出﹐限制企業購房的政策可能會向其他城市蔓延﹐以炒房為目的的企業購房行為將被抑制。此外﹐記者從某國有銀行城市支行處瞭解到﹐該支行不接受企業購房按揭貸款申請。

[責任編輯:張妍]

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