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償債高峰期房企資金鏈面臨大考

來源﹕經濟參考報2019-06-25 08:35

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  5月上旬以來﹐監管部門數次表態房地產業高杠杆不可持續﹐涉房貸款監管保持高壓態勢。在此背景下﹐5月房企融資數據急跌。據同策研究院數據顯示﹐當月其監測的40家典型上市房企完成融資金額約為人民幣367.99億元﹐刷新2018年10月的392.65億元﹐成為2017年以來監測房企融資金額最低值。這一數字較4月融資金額環比下滑52.07%﹐較今年3月1024.2億元的高點下滑幅度高達64.07%。

  業內人士表示﹐我國房地產調控短期內難以放鬆﹐涉房融資收緊或維持較長時間。當前房企加快境外發債以補充資金需求﹐但對於仍處於債務集中償還期的房地產行業來說﹐境外融資難以覆蓋其融資需求﹐房企資金鏈面臨嚴峻考驗。

  5月房企融資額環比大降

  有數據顯示﹐2019年國內房企各類融資持續“井噴”態勢﹐尤其是3月和4月﹐房企融資處於高峰﹐單月融資額均超過2500億元。但自5月起﹐涉房融資再度大幅收緊。

  同策研究院最新統計數據顯示﹐5月房企融資總額繼續大幅下滑。5月﹐40家典型上市房企完成融資總額共計367.99億元﹐環比大降52.07%﹐創兩年來月度新低。其中﹐公司債發行總額環比大降近八成﹐股權融資總額41.32億元﹐環比下跌36.96%。

  作為房企融資重要渠道的信託融資也大幅下滑。用益信託數據顯示﹐自今年4月開始﹐房企通過信託渠道融資額度呈現逐月遞減態勢。4月﹐68家信託公司發行581支房地產集合信託產品﹐融資885.21億元。5月﹐房地產行業發行539支信託產品﹐融資876.8億元﹐較3月的653個項目﹑956.17億元融資額﹐分別下滑了17.5%和8.3%。截至6月24日記者發稿時止﹐6月68家信託公司發行集合信託281支﹐融資規模為667.33億元。

  “從4月開始﹐房企通過信託渠道每月融資額度呈現逐月遞減態勢。”一位信託業內人士告訴記者﹐在監管不斷加碼的大環境下﹐未來幾個月房地產類集合信託發行料將繼續“降溫”。

  加速海外發債“遠水難解近渴”

  當前﹐市場高度關注負債居高不下﹑進入集中還款期的房企﹐能否如約完成還款。

  隨著年報相繼披露﹐目前已有金科﹑新湖中寶﹑嘉凱城﹑新城控股﹑光明地產﹑陽光股份等多家上市房企收到交易所年報事後審核問詢函﹐涉及多項財務數據﹐尤其關注其流動性緊張﹑短期償債以及融資能力等問題。

  WIND統計數據顯示﹐截至2019年一季度﹐136家上市房企中38家房企資產負債率超過80%﹐佔比27.9%﹐11家資產負債率超過85%。其中﹐*ST華業資產負債率99.18%﹐魯商置業資產負債率94.06%﹐中南建設資產負債率91.56%﹐天津松江資產負債率90.07%。

  張大偉說﹐一方面國內融資承壓﹐另一方面後期可預期資金壓力不減﹐眾房企未雨綢繆抓緊海外融資。據悉﹐華潤置地﹑世茂﹑融創中國﹑碧桂園等大房企相繼開啟在海外“補血”的工作。WIND統計數據顯示﹐今年以來﹐內地房企在海外已發行了87支債券﹐合計融資352.14億美元﹐約合人民幣超過2400億元﹐無論是數量還是規模較去年均有不小的增長。去年同期﹐內地房企發行了63支海外債券﹐累計融資272.65億美元。

  6月﹐房企出海融資明顯再提速。中原地產統計數據顯示﹐6月以來﹐進行海外融資的房企超過15家﹐融資總額超過30億美元。6月19日﹐正榮地產集團有限公司發佈公告表示﹐待若幹完成條件達成後﹐該公司將發行本金總額為2億美元的優先永續資本證券﹐初步分派率每年10.25%。6月17日﹐朗詩綠色集團發行2億美元10.5厘綠色優先票據﹐用於現有債務再融資。

  有業內人士表示﹐海外融資難以覆蓋房企接下來數月的融資需求。恆大研究院報告顯示﹐2019年至2021年是房企有息負債的償債高峰。經過測算﹐截至2018年底﹐房地產主要渠道有息負債餘額為20.3萬億元﹐在2019年至2021年集中到期﹐到期規模分別為6.8萬億元﹑6.6萬億元和5.4萬億元。

  恆大研究院分析師夏磊表示﹐在債務密集到期﹑銷售下滑﹑其他渠道受阻的背景下﹐房企大多祗能借新還舊﹐融資規模上昇主要緣于到期債務規模大幅增加。以信用債為例﹐2019年第一季度合計融資1810億元﹐同比大幅增長40.5%﹐但淨融資規模僅為574億元﹐同比下滑41.6%﹐這說明房企融資並未有實質性改善。

  為緩解資金鏈緊張的狀況﹐近期多家房企出售資產。以今年初經歷股價大跌的在港上市地產公司陽光100為例﹐陽光100中國6月13日發佈公告﹐分別向融創﹑佳兆業出售資產﹐涉及資金超57億元。今年4月﹐陽光100中國僅半個月內就兩度出售資產﹐回籠60億元現金以緩解資金壓力。

  房企急需拓寬標準化融資渠道

  近日有消息稱﹐監管部門將收緊部分房企公開市場融資﹐包括債券及ABS產品。

  銀保監會5月17日發佈《關於開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》﹐該通知明確要求商業銀行﹑信託﹑租賃等金融機構不得違規進行房地產融資。5月25日﹐銀保監會新聞發言人肖遠企公開表示﹐要堅決避免房地產和金融資產泡沫。6月13日﹐銀保監會主席郭樹清在陸家嘴論壇上表示﹐必須正視一些地方房地產金融化問題。

  銀行方面對房地產項目信貸投放偏謹慎。一位股份制銀行人士對《經濟參考報》記者表示﹐目前房地產方面該行只做項目貸款﹐“且審批權在總行”。有數據顯示﹐今年前五個月﹐監管部門針對違規輸血樓市的商業銀行開出逾80張罰單﹐涉及50家分支行﹐受罰銀行從村鎮銀行到國有銀行﹐其中不乏百萬級罰單。據悉﹐僅4月30日一天﹐就有五家銀行因信貸資金違規進入樓市合計被罰210萬元。

  中原地產首席分析師張大偉表示﹐今年前四個月﹐房企融資密集﹑成本大降﹐大中型房企基本告別“兩位數”的融資成本﹐從融資渠道看﹐多家房企公佈的境內外融資量均明顯增加。但在樓市調控以“穩”為主的背景下﹐資金調控必然是重要一環。同策研究院總監張宏偉表示﹐中央堅持“房住不炒”的政策定位﹐決定了涉房貸款大幅寬鬆的可能性不大。

  有業內人士表示﹐隨著地產形勢的發展﹐規範化﹑標準化融資是大勢所趨﹐下半年房企融資環境將進一步趨緊﹐建議開發企業適應環境變化﹐在公開市場標準化業務方面多下功夫。(記者梁倩 鐘源)

[ 責編﹕張琳 ]
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