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舒聖祥

土地拍賣限價熔斷是最天真的調控

  7月8日下午﹐南京集中出讓10幅地塊﹐其中8幅為住宅地﹐均設定了最高限價。這是南京土地熔斷機制政策實施後最大的一場土地競拍﹐因此賺足了眼球。奇葩的是﹐除了超過40家房企參與搶地之外﹐8幅限價地塊﹐最終7幅因熔斷終止出讓。(7月11日《每日經濟新聞》)

土地拍賣限價熔斷是最天真的調控

  雖然A股上的熔斷機制飽受罵名﹐但為了限制房價過快上漲﹐很多地方政府還是推出了土地拍賣熔斷機制﹐試圖以限制地價的方式來限制房價。背後的邏輯是這樣的﹕開發商拿地的成本低了﹐整個開發成本就低了﹐成本低了房價自然就會低。基於“成本決定價格”的傳統思維﹐土地熔斷機制可以看做是﹐地方政府以犧牲土地財政利益來換取房價的穩定。

  但是﹐開發商們好像並不領情﹐以至於8幅限價地塊就有7幅熔斷﹐雖然拍賣主持人不斷呼籲大家要“理性”﹐“希望不要熔斷﹐這樣對大家都好﹐不要逼政府出政策”。那麼﹐真是開發商“不理性”嗎﹖哪有那麼回事﹐他們精著呢。競爭不就是比拼價格嘛﹐出價不高一點怎麼拿得到地﹖有了熔斷機制﹐祗要出價夠高﹐就算我拿不到﹐別人也拿不到﹐那為什麼不瘋狂出高價呢﹖反正熔斷了就不算數了﹐又不用真的付錢。

  這就是熔斷機制的荒誕之處﹐它會極大地慫恿不負責任的出高價行為﹐哪怕他其實並沒有錢拿地﹐祗要出價高過熔斷限價﹐自己也沒有任何損失﹐真正想拿地的人反而拿不到地。如果沒有熔斷機制﹐開發商對自己每一次出價都要負責﹐要不然真就會砸自己手裡﹔但是﹐有了熔斷機制﹐無論有錢沒錢﹐先把高價出了再說﹐出價就像玩遊戲似的──熔斷之後﹐自己雖然拿不到﹐別人也休想拿到﹐還有比這更理性的競爭行為嗎﹖

  請想象這樣一個場景﹕賣東西的苦口婆心﹐哀求大家都少出點價﹐買東西的卻因為競爭激烈﹐大家都拼命往高了出價﹐最後賣東西的說﹐你們出價太高﹐我不賣了。品出什麼味道來了嗎﹖對﹐其實這是違背市場經濟規律的。土地熔斷機制把市場競爭想的太簡單了﹐甚至太天真了。人為把地價降低﹐就能讓房價降低嗎﹖不﹐房價從來就不是成本決定的﹐而是由市場供求關係決定的。

  地價不是因為“成本”高所以大家都出高價﹐相反﹐是因為土地供應非常有限﹐拿地的開發商競爭激烈﹐所以推高了價格﹔房價也是如此﹐不是因為地價太高所以房價就高﹐而是因為樓市供給整體小於市場需求──無論這樣的需求﹐是自住型﹑改善型的﹐還是投機型﹑炒作型的。過去﹐限購也好限貸也罷﹐我們所有的樓市調控政策基本上都是在限制需求﹐然而﹐真正有效的調控手段應該是擴大供給──樓市同樣需要供給側改革。

  但是﹐樓市的供給側改革不是人為壓低地價﹐除非到時候同樣對商品房實施限價﹐否則熔斷限價不過是在給拿地開發商贈送現金大禮包﹔樓市供給側改革需要擴大土地供應﹐通過擴大供給的方式讓失衡的樓市供求關係更趨平衡。可惜﹐土地熔斷不斷導致土地流拍﹐事實上反而減少了土地供應﹐樓市供求關係自然更趨失衡﹐房價因此難免繼續上漲──那些有房子在售的開發商﹐都會有積極性去土地拍賣市場上出高價﹐爭取讓土地流拍﹐這恰是他們的理性。(舒聖祥)

[責任編輯:劉冰雅]

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