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【思享家】以住房租賃市場長效機制應對房租“任性”

2018-08-24 15:00來源﹕光明網-理論頻道

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  作者﹕西南財經大學經濟學院經濟系主任 韓文龍

  近日﹐一些熱點城市的房租開始了“兇猛”上漲﹐一些大型住房租賃企業開始大規模爭搶房源﹐哄抬租金﹐助推了區域內的房租猛漲。這種囤積居奇﹐變相加價的行為﹐嚴重擾亂了住房租賃市場﹐但也從側面說明了我國需要從機制和制度方面建立住房租賃市場長效機制﹐讓老百姓能夠“住有所居”和“租有所居”。

  房租為什麼會漲價﹖從供給與需求層面來看﹐是一個城市(或城市局部地區)出現了房源緊張﹐或者是結構性的供需矛盾。而從近日一些大型租賃企業“囤房”加價的情況﹐使房價上漲又添了新的因素﹐即交易模式轉變也會帶來租金上漲。

  在傳統社會﹐租房主要是依靠房東與租戶自我協商﹐或者是零散的有店舖的中介與租戶協商租金。但在互聯網社會﹐“租賃企業 +互聯網+營運管理+金融服務”構成的大型綜合體﹐集成了強大的房源信息收集和發佈﹑管理運營和消費金融服務功能﹐成為了主要的租賃服務提供者。而“租賃企業 +互聯網+營運管理+金融服務”的大型綜合租賃模式﹐容易形成信息壟斷和價格操控﹐因為通過房源信息收集和發佈﹑管理運營和消費金融服務的集成功能﹐租賃企業可能會成為租房服務流通環節唯一的供給主體。如果在一個城市或區域內的住房租賃企業通過資本優勢形成了壟斷優勢﹐最後幾家大的租賃企業就可能形成區域性甚至全國性的壟斷競爭格局﹐最終會影響租房服務的供給數量和價格﹐進而會影響住房租賃市場的健康發展。

  如果說住房具有商品和資本品的雙重屬性﹐那麼租房服務不僅具有純商品的交易屬性﹐還具有準公共服務的屬性。居住服務是關係民生的大事﹐是人們生活的必需品。和自來水一樣﹐居住服務雖然是私人付費﹐但是具有很強的需求剛性。在這種情況下﹐居住服務就不能僅僅完全依靠市場來解決﹐而是需要發揮政府﹑市場﹑社會組織和居民等多主體的共同作用。從長遠看﹐要解決中國的居住服務問題﹐防止租金過快上漲﹐必須建立住房租賃市場長效機制。

  第一﹐實現住房供給主體的多元化。90年代初﹐我國住房商品化改革後﹐商品房的供給量增加很快﹐基本滿足了大部分居民的居住需求。但是﹐房價過快上漲給經濟社會發展帶來了較大負擔﹐也影響了一些居民的幸福感。從供給側結構性改革角度講﹐在我國城市化進程不斷加快的階段﹐解決住房問題還是要依靠增加住房供給。但是﹐面對不同收入群體﹐住房供給應該是多元的。中高收入者﹐住房可以通過市場化解決﹔中低收入者﹐住房可以通過保障性住房﹑廉租房等解決﹔低收入和貧困戶的住房需求需要政府兜底。在此過程中﹐住房的供給主體應更加多元化﹐比如﹐在建立嚴格的住房登記和存量保有公平性前提下﹐可探索單位房﹑集資建房﹑企業建房等﹐通過共建共用﹑共建租用等方式解決住房供需矛盾。

  第二﹐實現租房供給主體的多元化。住房的多元供給﹐主要解決住房的增量問題﹐而租房的多元供給主要解決住房的存量配給問題。目前﹐我國的租房供給主體包括租賃企業﹑社會組織﹑個人和政府﹐其中最重要的主體是租賃企業。受到市場規模效應﹑互聯網平臺的壟斷效應和金融的杠杆效應﹐一些租賃企業已經成為了市場中的壟斷競爭者﹐可以控制房源和租金漲幅。這是不利於租房市場健康發展的。要解決租金過快上漲﹐從供給主體的角度講﹐就是要增加多元供給主體﹐形成混合型的供給形態。首先﹐各級地方政府應該成立相應的租房公司﹐這種租房公司可以是公辦公營﹑公辦私營或公私合營﹐但是定位應該是保本或微利的。其次﹐允許單位集資建房或建福利房﹐租給單位內部人使用﹐如京東的集體宿舍模式。再次﹐允許企業建長租房﹐如一些房地產企業的租房服務模式等。此外﹐鼓勵居民之間通過公共住房租賃信息平臺直接參與租房服務交易。最後﹐規範租賃企業﹐尤其是全國連鎖性租賃企業的租賃服務。祗有形成多元供給主體﹐才能在保障供給的前提下﹐提昇服務質量﹐形成良好的租賃服務關係。

  第三﹐建立租賃信息備案制度。從租房市場情況看﹐租賃企業利用信息不對稱優勢和市場壟斷優勢﹐提高租金是推動租金過快上漲的重要影響因素之一。解決的辦法是政府可考慮建立統一的租賃信息備案平臺。無論是哪種租房供給主體﹐完成租房交易過程中﹐都需要以租房合同上的主要信息為準﹐在租賃信息備案平臺上進行備案。通過備案﹐政府相關部門可以準確把握租金漲幅情況﹐以及租房主體的交易情況﹐使得價格信息透明化和交易過程規範化。

  第四﹐建立租金調控制度。上面講到﹐受供求關係﹐以及市場規模效應﹑互聯網平臺的壟斷效應和金融的杠杆效應影響﹐租房市場容易形成價格上漲。為此﹐可以借鑒德國的租房市場模式﹐對租金進行調控。住房租賃服務﹐不僅具有商品屬性﹐還具有準公共服務屬性。它的雙重性質決定了對具有準公共服務屬性的租賃服務進行適當的價格管制是合理的。具體的價格調控方法﹐可以借鑒德國的租金調控辦法﹐同時允許各省市因地制宜採取相應調控措施﹐不搞“一刀切”。租金價格調控要平衡好雙重目標﹐即租金價格不能過快上漲﹑租賃服務主體要適當盈利。

  第五﹐完善住房租賃服務的法律法規。如果要構建租售同權的住房保障體系﹐就需要建立與租房相關的公共服務體系﹐如教育﹑醫療﹑社保﹑養老等。當務之急﹐應該是建立與住房租賃服務相關的法律法規﹐如對房源信息﹑交易行為﹑租金漲幅﹑租房補貼﹑稅收﹑租賃權保護和解約保護等做出規定﹐讓住房租賃市場有法可依﹐保障租戶等的合法權益。

  十九大報告指出“堅持房子是用來住的﹑不是用來炒的定位﹐加快建立多主體供給﹑多渠道保障﹑租購並舉的住房制度﹐讓全體人民住有所居。”這體現了以人民為中心的發展思想。要真正實現“住有所居”和“租有所居”﹐建立和落實住房租賃市場長效機制是關鍵﹗

[責編﹕李澍]

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