正在閱讀﹕ “資本公寓”擴張中的金融風險不容忽視

“資本公寓”擴張中的金融風險不容忽視

2018-10-10 10:20來源﹕經濟參考報

調查問題加載中﹐請稍候。
若長時間無響應﹐請刷新本頁面

  作者﹕中國社會科學院財經戰略研究院 鄒琳華

  2018年部分城市租金較快上漲﹐使得租房市場再次獲得社會各界高度關注。根據住房大數據聯合實驗室﹑中國社科院財經戰略研究院住房大數據監測顯示﹐與2017年12月相比﹐在監測的29個重點城市中﹐2018年8月鄭州租金(整租﹐不含資本公寓﹐下同)下跌了10.6%﹐西安租金下跌了2.18%。還有東莞﹑廈門﹑廊坊﹑佛山﹑廣州5城市租金漲跌幅在1%以內。此外的22個城市﹐均有1.4%─15.9%不等的租金累計漲幅。其中蘇州與2017年12月相比累計上漲9.76%﹑北京累計上漲7.46%﹑深圳累計上漲7.02%。

  “租購並舉”是住房長效機制的重要組成部分﹐國家層面對租房市場的政策支持力度不斷加大。特別是對於長租公寓的發展﹐考慮到其租金收益率低﹑成本回收期長的特性﹐相關部門給予了充分的金融政策支持。2018年4月﹐證監會和住房城鄉建設部發佈《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》﹐提出加快培育和發展住房租賃市場特別是長期租賃﹐支持專業化﹑機構化住房租賃企業發展﹐鼓勵發行住房租賃資產證券化產品。2018年5月28日﹐銀保監會發佈《關於保險資金參與長租市場有關事項的通知》﹐對保險資金進入長租市場劃定了一系列標準﹐並指出保險資產管理機構通過債權投資計劃﹑股權投資計劃﹑保險私募基金等方式投資長期租賃住房項目的﹐相關注冊機構應建立受理及註冊綠色通道﹐優先受理。

  由於現階段租金收益率偏低﹐雖然政策層面給予了較大力度支持﹐資本市場對於運營真正意義的長租公寓並沒有足夠興趣。相對於重資產的長租公寓﹐輕資產的轉租公司更受資本追逐。借用國家對長租公寓的融資政策優惠﹐大量資本進入以轉租為主業的“二房東”市場。並進而利用資產證券化或網貸平臺﹐撬動更大的資本。從本質上看﹐這類“資本公寓”沒有物業產權﹐不具備長期穩定房源﹐屬於輕資產的轉租公司而非真正的長租公寓。但由於轉租業務的輕資產特性﹐藉助國家金融政策支持﹐這一市場很容易為資本所操控。在國家嚴控資金進入商品住房市場的背景下﹐各路資本實際上也正大量進入“二房東”市場。由於這類“資本公寓”普遍具有輕資產﹑高杠杆﹑高運營成本等特徵﹐蘊含的金融風險十分巨大。

  評判“資本公寓”的金融風險﹐離不開對其具體運作方式的剖析。在操作層面﹐“資本公寓”一般首先通過按月支付租金的方式﹐從分散的個人房東手中﹐高價租下3─5年不等的短期房源。然後把住房加價轉租給最終租客﹐並將轉租的租金收益包裝為租金“分期貸款”。對於有實力的“資本公寓”﹐一般委託通道方和租戶簽訂貸款分期合同﹐間接向租客發放租房分期貸款。進而以租房“分期貸款”作為名義上的底層資產﹐發行資產證券ABS。在獲得資產證券化融資後﹐又將此作為本金﹐繼續租下更多的個人房源。對於沒有足夠實力的公司﹐不能發行資產證券ABS融資。這些公司主要通過與網貸平臺等短貸機構合作﹐將年度租金收益以租戶“分期貸款”的形式﹐從短貸機構一次性獲取。但無論是有實力發行資產證券的“資本公寓”﹐還是無實力祗能與短貸機構合作的“資本公寓”﹐一般均按月向房東支付租金。同時又通過將最終租戶租金包裝成“分期貸款”的方式﹐按年或更長時間獲取最終租戶的租金。二者區別主要在於融資成本差異﹐實際杠杆率都很高。從月付租房到年付轉租﹐即使不考慮租房押金﹐理論上最高也可實現11倍的金融杠杆。通過資本杠杆爭奪房源﹐“資本公寓”實現幾何式市場擴張。

  從以上分析看﹐租金“分期貸款”雖然有最終租戶個人信用作為保障﹐但這絕不意味著較高的信用等級。由於租金“分期貸款”一般按年或更長時間付給“資本公寓”﹐而“資本公寓”僅按月向房東支付房租﹐二者權益並不直接對應。中間的資金差額﹐“資本公寓”一般用於爭奪更多的房源﹐或者乾脆挪作他用。一旦出租率或租金水平不及預期﹐“資本公寓”不能再按月支付房東租金﹐整個運作鏈條就會雪崩。屆時房東不能獲取租金﹐租客將面臨被驅逐卻仍背負租金貸款的局面。證券融資或網貸平臺融資以此作為底層資產﹐基礎極不牢固。2018年8月20日﹐杭州“資本公寓”鼎家因經營不善導致資金斷裂。約有4000戶租客受損﹐涉及“愛上街”等6家網貸平臺﹐為“資本公寓”的快速擴張敲響了警鐘。

  總之﹐轉租式“資本公寓”﹐無論是行業龍頭公司還是小規模管理公司﹐無論是資產證券融資還是網貸平臺融資均隱含較大金融風險。這類“資本公寓”發行的資產證券化產品或網絡貸款﹐並沒有穩定的產權資產作為抵押。它們僅以租金“分期貸款”作為名義的底層資產﹐租金轉租差價作為真實的底層資產。但租金差受到經濟增長率﹑出租率﹑租金漲跌﹑市場份額等系列因素影響﹐對應底層資產具有高度不穩定性。從經營模式看﹐“資本公寓”從事的個人住房轉租業務具有房源高度分散﹑同質性差等特徵﹐需要投入大量人力物力進行運營管理。從個人房東手中獲得房源﹐也往往需要承諾一定的市場溢價。除此之外﹐“資本公寓”還要承擔較高的資金成本﹐因而其運營總成本將遠高個人散租。在高杠杆快速擴張的背景下﹐這類“資本公寓”長期出現經營不善是大概率事件。相關管理部門需要從宏觀層面出發﹐對此風險加以高度防範。

[責編﹕秦超]

閱讀剩餘全文(

相關閱讀

您此時的心情

新聞表情排行 /
  • 開心
     
    0
  • 難過
     
    0
  • 點讚
     
    0
  • 飄過
     
    0

視覺焦點

  • 張桐勝﹕站在歷史起點 肩負文化擔當

  • 直播﹕百名外國攝影師眼中的北京

獨家策劃

推薦閱讀
12月16日﹐在位於湖南省衡陽市的南華大學﹐考研學生在圖書館內看書復習。12月16日﹐在位於湖南省衡陽市的南華大學﹐考研學生在圖書館內看書復習。12月16日﹐在位於湖南省衡陽市的南華大學﹐考研學生在圖書館內看書復習。
2018-12-17 10:22
相關統計顯示﹐11月8日在美國加利福尼亞州多地燃起的山火“伍爾西”和“坎普”造成至少89人喪生﹑逾2萬座建築物被燒毀。這是12月7日在美國加利福尼亞州比尤特縣天堂鎮拍攝的山火廢墟。
2018-12-17 10:22
12月16日﹐在格魯吉亞東部城市泰拉維﹐薩洛梅‧祖拉比什維利在總統就職儀式上致辭。當日﹐格魯吉亞當選總統薩洛梅‧祖拉比什維利在泰拉維宣誓就職﹐成為格魯吉亞獨立後首位女總統。
2018-12-17 10:21
12月16日﹐在塞爾維亞貝爾格萊德﹐兩名男子在雪後的公園騎車。12月16日﹐在塞爾維亞貝爾格萊德﹐一名男子在積雪上行走。12月16日﹐在塞爾維亞貝爾格萊德﹐一名男子在積雪上行走。
2018-12-17 10:21
12月16日﹐消防隊員在日本北海道札幌發生爆炸的居酒屋現場救火。據日本媒體報道﹐當地時間16日晚8時30分左右﹐日本北海道札幌市區內一居酒屋發生爆炸﹐造成至少40人受傷。據日本媒體報道﹐當地時間16日晚8時30分左右﹐日本北海道札幌市區內一居酒屋發生爆炸﹐造成至少40人受傷。
2018-12-17 10:20
記者從中國(海南)國際熱帶農產品冬季交易會上獲悉﹐此次展會共簽訂農產品訂單總額772.37億元﹐現場簽約投資項目金額436.97億元﹐均創歷年新高。新華社記者 楊冠宇 攝  12月16日﹐巴基斯坦客商在冬交會現場向觀眾推銷產品。
2018-12-17 10:20
斯里蘭卡前總理﹑統一國民黨領袖維克勒馬辛哈16日宣誓就任新一屆政府總理。輿論認為﹐隨著維克勒馬辛哈出任總理﹐持續近兩個月的斯里蘭卡政局動蕩有望告一段落。
2018-12-17 10:19
12月13日凌晨3時﹐在青海省海西州茶卡鎮上演極美光柱﹐吸引了攝影愛好者駐足拍攝。朱劍男 攝  12月13日凌晨3時﹐在青海省海西州茶卡鎮上演極美光柱﹐吸引了攝影愛好者駐足拍攝。
2018-12-15 15:00
受連日寒潮侵襲﹐有“江南第一仙山”之譽的江西省三清山風景區迎來降雪﹐景區被白雪覆蓋﹐玉樹瓊枝﹐漫山琉璃﹐美若仙境。張和忠 攝  受連日寒潮侵襲﹐有“江南第一仙山”之譽的江西省三清山風景區迎來降雪﹐景區被白雪覆蓋﹐玉樹瓊枝﹐漫山琉璃﹐美若仙境。
2018-12-15 14:59
12月12日﹐在廣西環江毛南族自治縣龍岩鄉萬畝草甸﹐村民在覆蓋薄冰的道路上騎行。12月11日﹐一輛汽車在雪中的山東省棗莊市臺兒莊區濤溝河濕地道路上行進。這是在重慶市酉陽土家族苗族自治縣毛壩鄉拍攝的山林雪景(12月13日無人機攝)。
2018-12-15 11:03
2018-12-13 14:19
黑龍江哈爾濱市的冰雪主題樂園哈爾濱冰雪大世界的採冰和建設工作近日拉開帷幕。為保證足夠的優質冰供給﹐每天有近千名採冰人和700多輛運冰車參與到採冰工作。
2018-12-13 14:17
當日﹐為期4天的第六屆“冬之韻”黑龍江省大學生雪雕比賽在哈爾濱太陽島雪博會園區進行至第3天﹐35支高校隊伍的作品盡顯冬韻。新華社記者 王建威攝  12月12日﹐選手在雪雕比賽創作中。
2018-12-13 14:17
東莞長安鎮南臨珠江口﹐可曾經卻是一個吃不上魚和米的魚米之鄉﹐為謀生為求變﹐這個小鎮抓住改革開放的時代機遇﹐把耕地魚塘建成工廠﹐更在世界製造業梯度轉移中搶抓先機﹐變遷成長為“手機小鎮”﹐成為中國製造的智能“機”地。新華社記者 李嘉樂攝  廣東東莞長安鎮一家企業的現代化生產車間(資料照片)。
2018-12-13 14:17
加載更多