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新冠肺炎疫情對北京市樓宇經濟的影響及對策

來源﹕光明網-理論頻道2020-06-16 09:49

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  作者﹕對外經濟貿易大學國家對外開放研究院研究員﹑博士生導師 劉斌﹔對外經濟貿易大學國際經濟貿易學院研究助理 杜周楊正﹔美國密蘇里州立大學碩士研究生 劉一鳴

  樓宇經濟是以商用樓宇為主要載體﹐通過出租售賣樓宇等方式使企業(主要為現代服務業)入駐﹐實現為樓宇持有者提供租金回報﹑培養新的稅源和促進城市經濟發展等目標的一種經濟形式﹐是城市經濟發展和企業生產價值鏈條分離的必然結果﹐在高度集約的空間內實現了人才﹑資源﹑信息的高度流通和聚合﹐擴展了城市空間﹐形成了獨特的城市經濟文化圈﹐逐步成為我國城市經濟發展的一個新的增長點。

  北京市樓宇經濟發展現狀特點

  北京市樓宇經濟經過數十年的發展﹐形成了北京CBD﹑中關村﹑金融街等主要核心商務區﹐並產生了巨大的外溢效應﹐催生了如燕莎﹑東二環等影響力不斷增強的非核心商務區和麗澤﹑新二環等新興商務區。北京市樓宇經濟的發展對增加政府稅收﹑培養新的稅源﹑促進經濟發展起到了重要的推動作用。樓宇經濟的發展加速了北京非首都功能的疏解﹐其集約化的土地利用有效地緩解了北京市的“大城市病”﹐重構了北京市空間和功能結構佈局﹐加速北京市建設國際一流的和諧宜居之都﹐有效增強了北京市可持續發展的能力。但是隨著我國經濟由高速發展轉向高質量發展﹐經濟環境內外部承壓﹐北京市樓宇經濟發展也呈現出新的發展態勢﹐產生了新的問題和挑戰﹕

  (一)商用樓宇供給端增速下滑﹐供給質量提昇

  相異于早期商業樓宇的大量供給﹐近年來北京樓宇供給整體呈下降趨勢﹐2019年受經濟下行壓力的持續影響﹐全年北京市除住宅外房屋施工面積﹑房屋竣工面積﹑商品房銷售面積同比均呈現負增長態勢﹐而商品房待售面積同比增加15.1%﹐商業樓宇去化過程可能會延長。同時﹐北京市積極倡導“智慧樓宇”的建設﹐不斷優化企業的營商環境﹐隨著新型樓宇的建立和老舊樓宇的翻新昇級﹐北京市的商業樓宇將會在質量上更切合北京城市戰略發展的需要。

  (二)商用樓宇需求增速放緩﹐需求結構改變

  近年來北京市政府不斷改善營商環境﹐深化商事制度改革﹐吸引了一批現代服務業中外資企業入住商業樓宇。隨著北京市經濟結構發展轉型和發展戰略規劃﹐信息服務產業整體呈現強勢快速擴張趨勢﹐將會更多地承接起對商業樓宇的需求。傳統的金融服務業仍然是北京商業樓宇的主要租賃者﹐隨著銀保監會和證監會有關資產管理的規定的更新﹐更要求相關金融機構與金融監管機構保持密切聯繫﹐使得相關金融機構更多的向核心商業區聚集。外資管理體制改革的不斷深化﹐預計會使更多的外資企業和中外合資企業入住北京商業區。但總體來看﹐由於經濟發展的不確定性增加﹐租賃需求端增速呈現出放緩態勢。

  (三)商用樓宇租金整體下滑﹐樓宇空置率上昇

  2019年隨著中國人壽金融中心﹑正大中心等樓宇項目年內的交付使用﹐商業樓宇供給端競爭壓力加大﹐加之貿易戰疊加經濟下行壓力的持續加大﹐客戶租賃需求較為疲軟﹐業主適時調整樓宇租賃租金以增加客戶留存率﹐2019年四個季度北京市甲級寫字樓平均租金持續下降。同時﹐供需的逐漸失衡導致北京市商業樓宇空置率昇高﹐在過去十年中北京市甲級寫字樓空置率多處於5%-10%的區間﹐而在2019年年末﹐平均全市甲級寫字樓空置率上昇至12%左右﹐北京市商業樓宇格局面臨著新的格局變化。

  新冠肺炎疫情對北京市樓宇經濟的影響

  2020年初新冠肺炎疫情在國內爆發﹐為了探明傳染源﹑阻隔傳染途徑﹑保護易感人群﹐北京市響應“全國一盤棋”的號召﹐早期採取延長假期﹑嚴格限制人員流動﹑減少人員聚集﹑暫停非必要經營活動﹑關閉商務活動場所等措施﹐對遏止疫情產生了積極作用﹐但一定程度也對北京市正常的商務活動形成了阻礙。2020年第一季度北京市第三產業實現增加值6539.9億元﹐增速下降4.8%。受疫情影響﹐圍繞商用樓宇的市場經濟活動也接近停滯﹐延遲復產復工的政策也影響了商用樓宇的租戶和業主的經營租賃決策﹐短期內對北京市樓宇經濟的發展產生了不利影響。

  (一)商用樓宇短期供給增量受阻﹐長期租賃市場競爭壓力加大

  受疫情影響﹐北京市商用樓宇開發已完工待交付項目或因不能實地驗收導致代收款項不能按時回收﹐對開發商資金流造成較大壓力﹔已動工項目因人員不足被迫延遲動工或按相關規章制度減少施工規模﹐造成項目延期交付和眾多項目在年中或跨年集中交付﹐中長期造成商用樓宇供應量相對激增﹐增大樓宇間的供給競爭﹔對於計劃開工的項目﹐面對疫情衝擊下市場的波動和不確定性﹐或許會採取保守謹慎和觀望市場的態度以減少投資風險﹐2020年第一季度北京市辦公樓房屋新開工面積為0.8萬平方米﹐同比下降73.3%﹐對中長期商業樓宇供給造成影響。

  (二)商用樓宇短期租賃需求疲軟﹐長期租賃需求恢復至正常水平

  作為租戶的各類企業﹐在此次疫情中因人員不能及時復工﹐業務正常展開受限﹐也受到了較大衝擊。圍繞著樓宇經濟相關的零售﹑貿易﹑交通運輸等受影響較大行業的租戶﹐受困于需求端的大幅下滑﹐在經營策略上傾向于保守穩健的態勢﹐企業的相關支出規劃有可能將推遲﹔受疫情影響相對較小的金融業﹑專業服務業﹑信息技術產業因市場不穩定性持觀望態度趨勢增強。同時﹐原因租賃合同到期有意願更換地點的企業從成本效益分析來看或更願意採取低價續租的方式來緩解資金緊張的壓力﹔租賃合同未到期企業或因自身經營狀況而採取縮減租賃面積減少經營費用﹐而以上市場狀況也導致今年一季度北京寫字樓租賃售賣市場的放緩﹐淨吸納量減少﹐辦公樓的銷售面積為3.3萬平方米﹐同比下降60.2%。但隨著北京市疫情防控狀況呈積極向好狀況﹐企業經營逐步恢復﹐租戶對商務樓宇的需求也會逐步恢復正常。

  (三)商用樓宇租金短期進一步下降﹐長期倒逼樓宇經濟發展變革

  響應北京市政府“鼓勵大型樓宇減免租金”的倡議號召﹐同時面對疫情影響下疲軟的市場租賃需求﹐部分商用樓宇市場運營商採取削減租金﹑與租賃客戶協商交流的方式來挽留優質客戶﹐實現雙贏的局面。2020年第一季度北京市甲級寫字樓平均租金的進一步下降﹐樓宇供應間的競爭更加劇烈。同時﹐此次疫情也將會對北京市樓宇經濟的格局產生較為深遠的影響﹐面對居高不下的空置率﹐具有特色﹑質量過硬﹑品質過關﹑綠色健康的商用樓宇更能吸引租戶﹐而智慧樓宇在面對緊急公共衛生事件所發揮的作用也受到市場關注。預計此次疫情將會倒逼北京市樓宇經濟向高標準﹑高質量方向發展﹐進一步整合行業。

  疫情影響下北京樓宇經濟發展的對策建議

  (一)企業應切實做好內部疫情防控工作﹐採取措施及時復工復產

  新冠肺炎疫情爆發影響企業各部門的正常運轉和客戶商業訂單的獲取與交付﹐受疫情影響嚴重的企業普遍面臨資金鏈緊張甚至斷裂問題﹐應積極與樓宇業主協商溝通﹐以到期續租或長期租賃換取疫情期間減低租金甚至減免租金﹐降低成本。後疫情時期﹐企業在恢復正常經營活動後﹐應吸收經驗教訓建立起相應的緊急事件應對制度﹐合理安排資金流動周期。

  (二)樓宇運營方應提高運營管理水平﹐採取靈活的經營策略﹐提供優質服務

  隨著北京市疫情防控態勢的好轉﹐絕大部分企業已經復工或正在逐步復工﹐而商用樓宇人員密集程度大﹐流動性強﹐是北京市防疫工作的一大重點﹐樓宇內部管理水平受到在駐企業和政府的高度關注。專業的疫情防控小組﹑規範化的外來訪客管理﹑高品質的樓宇空氣質量檢測淨化系統﹑寬闊可選的辦公空間﹑乾淨整潔的樓宇環境越發受到租戶的喜愛。在後疫情時期﹐樓宇運營方應建立起常態化的應急機制﹐做好預警防控工作﹐有條件的樓宇管理方應成立緊急事件應對中心﹐建立起專業的應急團隊﹐進行定期演練和相關物資的儲備。企業在經此次疫情後對辦公樓宇的訴求也會越趨多元化﹐不僅局限於租金﹑地理位置﹐靈活辦公選擇﹑員工身心健康﹑樓宇發展的可持續性都會納入企業選擇﹐樓宇運營方應在樓宇空間設計和服務上滿足租戶多樣化的需求。提供靈活的租賃期限﹑優惠的續租條款﹑多種租金支付方式的樓宇在疫情和後疫情期間會更加受到市場青睞﹐樓宇業主應採取靈活的經營策略﹐提高市場競爭力﹐吸引優質租戶。

  (三)積極拓展先進信息技術在樓宇內的應用﹐推動樓宇經濟可持續健康發展

  “無接觸”﹑“智能化”樓宇在疫情防控中得到了市場的肯定。人臉識別簽到﹑智能語音呼叫電梯﹑智能樓宇對講系統為減少交叉感染風險﹑提高企業運營效率作出了重要貢獻﹐樓宇智能化帶來的高效性與便利性應得到城市管理者的重視。北京市政府應根據根據本市樓宇經濟的發展狀況積極倡導“智慧樓宇”的發展﹐加強樓宇經濟發展的智能化﹑創新性﹐不僅僅局限於樓宇硬件設施的智能化﹐更應該以把整個北京市作為一個信息系統實現綜合化集約化的管理﹐實現信息的共建共享﹐推動樓宇經濟健康可持續發展。北京市應建立起系統的中長期的樓宇發展規劃﹐積極拓展相關技術在各個場景的運用﹐為入駐企業提供高質量的服務。

  (四)進一步優化營商環境﹐打造良好的政企關係﹐實現雙贏局面

  面對疫情影響下經濟發展的不確定性增加﹐北京市政府應進一步加快優化營商環境﹐對於因疫情導致資金緊張﹐但發展前景良好實時﹐符合城市發展規劃和相關規章制度的企業﹐可以根據特定的行業性質提供針對性的信貸支持﹐積極實施減稅降費﹑鼓勵銀行適度擴大信貸﹑延緩貸款償還期限等利好措施穩企業﹐及時為企業提供法律諮詢並引導企業獲取政策信息﹐採取靈活的有彈性的行政審批制度。人性化的政府能加深企業對政府的信任﹐形成良好的政企關係﹐政府對商用樓宇的服務水平提高可以更效率地解決企業經營中遇到的難題﹐滿足企業的合法合理訴求﹐提高商用樓宇入駐企業和員工的滿意度﹐吸引更多優質企業入駐北京﹐促進北京市樓宇經濟的發展。

  (五)進一步轉變職能﹐積極發揮在樓宇經濟協同治理中的主導作用

  政府要充分發揮在樓宇經濟協同治理中的主導作用﹐重視市場機制的決定作用和社會的協調作用﹐三方合力降低疫情對北京市樓宇經濟發展的不利影響。解決疫情期間因人員流動限制帶來的商用樓宇相關手續辦理上的不便﹐北京市政府需要採取靈活的行政審批方式﹐運用現代化信息技術建設完善的網絡事務辦理平臺﹐簡化繁冗的審批程序﹐提供“一站式”辦理﹐實現高效便捷的集成性公共服務。政府應積極協調各方﹐實現網絡化﹑智慧化管理﹐保證企業復工和商用樓宇開發招商工作的順利進行。建立新型專業樓宇企業服務中心﹐與物業管理中心﹑樓宇業主﹑入駐企業推動疫情期間協同治理﹐運用大數據技術建立疫情樓宇經濟信息管理系統﹐實時監測入駐企業扶助措施落實情況﹐發揮政府“看得見的靈活的手”的作用。

  (六)北京市樓宇經濟發展應契合首都功能定位

  《北京城市總體規劃(2016-2035)》進一步明確了北京市戰略定位﹐“全國政治中心﹑文化中心﹑國際交往中心﹑科技創新中心”。應以此為標的推進樓宇經濟高質量發展。北京市政府應積極推動樓宇經濟昇級﹐融合不同區域獨特的經濟定位和社會文化氛圍﹐建設區域性特色樓宇﹐打造鮮明的專業樓宇品牌﹐形成良好的產業生態﹐減少同質化﹐提高北京市城市魅力。北京市樓宇經濟發展水平雖然高於全國平均水平但尚處於不斷發展階段﹐政府仍應積極參與﹐規範市場運行體系﹐增強市場主體活力。著力提昇新建樓宇和已有樓宇的服務能力﹐完善周邊配套設施建設﹐做好應急物資的常態化儲備工作。應聽取多方建議形成樓宇經濟發展的指導性文件﹐進一步規範化和標準化商用樓宇的發展﹐推動北京市樓宇經濟高質量發展。

[ 責編﹕鄭芳芳 ]
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